来源： 凤凰房产

过去十年，我身边有很多朋友都问过我是否要买房，如何买房。这些朋友之中，有些已经实现了数千万的资产身价，当然，也有一些直到现在还在犹豫要不要买房，整天神神叨叨地问：今年适合买房吗？现在价格已经很高了。

可见，很多人在买房过程中存在种种纠结。从观念到行动，再到对于政策和利率的认识，我发现每多人的思维误区十分接近。今天我做了一个汇总，供大家参考，方便大家纠正自己的思维误区。

01

看不清楼市真相

一说到房地产，大部分人都会认为房地产是实体经济的对立面，认为发展房地产，会破坏实体经济。

曾经有一个农村人来到城市，他非常纳闷：我们农民和工人在农田、工厂里实实在在地干活，我们才是实体经济。你们这些白领躲在办公室里面打字能创造什么价值呢？

其实严肃的经济学里面根本不存在所谓的实体经济，虚拟经济，因为每个人都是产业链上的一个环节。农民他们永远想不明白，正是办公室里面的人在设计化肥广告，上传农产品信息到天猫，又或者审核农户的贷款条件，才保证了整个行业的发展。

不光看得见的产品是价值创造，其实提供信息，资金，技术同样也是价值创造。互联网就是虚拟经济吗？试想，如果没有天猫，自媒体直播撮合买卖双方的信息，会有多少农民的瓜果因为滞销而烂在地里。正是因为互联网这个撮合信息的平台，使得新疆的瓜果，义乌的小商品能够行销全球。

房地产就是虚拟经济吗？它冲击了实体经济？试想没有房地产，中国的工业制造早就产能过剩了，钢铁水泥，瓷砖家电行业如何生存？难道这些行业都是虚拟的？轻薄的人喜欢把经济一分为二，一曰虚拟经济，一曰实体经济，实际上经济并无虚拟与实体之分。

曾经有人说：求求政府认真发展实体经济吧，不要搞金融这些虚的东西了。其实他们没有想到，如果不是有金融，企业因为无法贷款早就倒闭了。哪怕改革开放也是靠引进资本搞起来的，就连我们用的微信、天猫购物以及其他种种技术便利等等都是资本家创造的。

回到房地产，普通人以为高层恨透了房地产，其实看看疫情过后，各个城市拼命卖地，并且土拍价格屡创新高就知道房地产是个捞钱的好东西了，捞钱谁不喜欢呢？

今年以来，全国50个大城市土地市场成交额合计达1.6万亿元，同比上涨12%；27个城市的卖地收入超过200亿元，49个城市超过百亿元，均刷新历史记录。开发商比我们更早看到后市的走势，不出180天，中国的楼市一定此起彼伏地上涨。

那么发展房地产，会挤压企业生存空间么？很多人说深圳房价贵啊，所以华为搬走了，其实任何一个城市的土地都是追求使用效率的。郊区一块土地本来种菜的，后来工厂来了，很明显，这土地用来搞工厂比种菜回报更高，所以农民要迁走。再发展几年，工厂陈旧了，很明显，把工厂搬走，用来做金融和技术研发中心更有效益。 不是房地产挤走了企业，而是一座城市的产业升级，逆淘汰了落后行业。 华为是把制造工厂搬离了深圳，但是它的研发依然留在深圳。这就是城市土地价值的最大化，而不是什么房地产罪恶。

现在深圳的土地就应该用来发展高端服务业，不然都是暴殄天物，浪费资源。大家可以试想一下，深圳现在如果不把这些土地用来搞金融和现代服务业，城市最中心的地方反而是一些鞋厂、玩具厂，模具厂，这个城市还有未来么？不是房地产挤走了企业，而是这个城市本来就不需要这种落后产业了，它产业升级了，土地让给了效率更高的金融和现代服务业。

同理，在中国其他一二线城市也是如此，某些核心地段，就是该用来做这座城市的CBD，这样才能最大化利用土地。

企业如此，人亦同理。总是有人说：中国一二线城市的房价很高啊，这样会挤走人才的，不利于长远发展。其实他们不知道，正是因为人才扎堆一二线城市的房价才贵，否则农村房价够低啊，怎么没人去呢？

因果倒置，然后得出的结论完全不同，浅薄的人总是看到表面的现象，对背后的真相一无所知。

网络上存在一种人，他总认为，世界会朝着对自己有利的方向变化。

没文凭，他就会论证读书没用。

没老婆，他会论证单身挺幸福。

赚不到钱，他就会论证其实人生不需要追求那么多欲望，穷日子也快乐。

没房子，他会论证房价要跌。

他是谁？他是这个世界最失败的人。因为他把自己的失败全部合理化了，一切都是社会的问题，而他自己从未想过改变。

有时我感叹，真理与谬误并非界限分明，因为大部分人只是从自己的角度认识这个世界，当你告诉他真相，等于击碎了他原来的认知，那样会引起他愤怒的。

就像一个人说房价贵就是这个社会出了毛病一样，其实不是房价贵，主要是因为他太穷，买不起而已。但是如果你说他穷，他是会生气的。重点大学难考，是因为它的录取分数过高，充满泡沫么？不是，是学渣的分数太低，够不着。

深圳、杭州、成都等城市房价贵吗？一点都不贵，只要新盘有点机会赚钱，便有数万人参与摇号，还有很多人还买得起啊！购买力看不到衰竭的迹象。

02

资金不足却追求完美

在去年深圳大涨之前，我就劝身边的朋友和会员该买尽早买，否则又将错过行情，痛彻心扉。我依稀记得有个读者咨询过我，当时他问“这个房子十年楼龄了，有点旧，我买来住几年以后还会涨吗”。

说实在的，我不太愿意给建议他，因为他是一个扭扭捏捏，非常纠结的人。我当时直接回了一句：想住新房吗？加钱。

有一种人买房的时候总是希望一切完美，不是嫌楼层低，就是嫌楼龄老，又或者户型不通透，总之，一点毛病没有他才会买。这一种人只有一种结局：错过行情。

完美的房子，价格也需要完美，这种房子会贵到飞起，因为价格太高了，后期它反而是慢涨的，收益非常有限。

其实买房投资，买的不是完美，而是性价比。

当一套房价格合适了，就应该大胆买入，没有不值得买的房，只有不值得买的价格。说到这里，不得不说我平时买房的一个决策模型。大家知道影响一个人买房收益几个因素的权重该如何排列的吗？

时机＞地段＞产品

时机来了，垃圾都涨，大家可以想想过去十几年，每逢一座城市的大涨之年到来，别说新房，次新房，就连老破旧这种烂货也涨上天。为什么呢？因为次新房从2万涨到4万，旁边的老破旧不可能依然维持6000元一方的，它一定也会跟着翻倍，始终与次新房保持合理的价差。其实大家看看上海、深圳动辄7万，8万的老破旧知道了，它们过去十几年可以说是亦步亦趋，跟着上涨啊！

记住，只要时机对了，烂货也会飞起。当然，我不是鼓励大家都去买老破旧，因为这个品种不是新手入门的选择，买老破旧需要有高手指导，这样才能买到不错的楼盘。

每次买房的时候，我都告诉自己：只要时机和地段没买错，产品上的瑕疵不必过于计较。楼龄旧有没有影响呢？户型不通透有没有影响呢？当然有，假设这些减2分，但是时机对，地段好，可以加10分，两者相衡，总得分8分，最终还是赚。

过去十几年，我也买了不少有缺陷的房子，例如户型不放正，临街，又或者低楼层等等。记得我以前在广州有一套房，正常楼层卖2.5万每平方，有个低楼层的居然卖1.9万，我当时叫朋友去买，结果他没看上。后来，我自己就买下来了，后来它翻倍涨了，正常楼层的涨到了4.9万，而我这个涨4万，一样赚。

再重复一次，时机和地段对了，房子只要没有硬伤，即使有一点点缺陷，它一样值得买。 这个其实有点像婚姻，长得不好看的女生就不行吗？不是，只要人对了，婚姻一样幸福的。

那么我去年那个读者后来买了深圳没有呢？他不听劝，现在还在纠结，但是房价已经涨了30%了，他没有资格挑剔了，因为首付已经不够了，现在他恨不得拿刀扎大腿。

03

执著过去的价格，忽略长远价值

经常有朋友会问我：某某板块还值得买吗？现在价格很高了。例如深圳南山，上海虹桥或浦东，又或者成都限购区。

其实一个板块是否值得买不在于它过去涨了多少，而在于它以后还会不会涨。如果它以后还有上涨潜力，那么现在的价格就是低点，优质资产从来都是存在溢价的，腾讯和茅台的股票那么贵了，丝毫不影响它继续上涨。

我买房不太计较房子当前价格的高低，而比较喜欢看上涨潜力，我曾经与人分享过这样心得：过去没有怎么涨过的板块你嫌它没有潜力不敢买，过去涨了很多的板块你又嫌它涨了很多，那你还买什么房？

对于我自己而言，我只需一个确定性，概率和赔率，我宁愿要概率，确定能赚钱就行了，哪怕赔率低，赚得不多。所以那些曾经涨过的板块我都会非常喜欢，因为它的价值已经被市场验证，我只需要顺着市场方向就能赚钱。从投资哲学层面来讲，优质资产将来会有更多人发现它的价值，它的价格受幂律函数的影响，会高到绝大部分人买不到的程度。

逆市场方向投资冷门板块有两种结果：暴击和击爆。也就是，要不你赌对了大赚，要不你被市场教训，出现亏损。

我们说选择市场时机的时候要反人性，别人恐惧的时候，你敢于进场，但是选择投资项目的时候却要顺从人性。巴菲特说，宁愿花一个比较贵的价钱买好公司股票，也不要贪便宜买烂公司的股票。

回到楼市，买房就要买有上涨潜力的板块，即使价格不便宜，也值得入手，因为它有未来。

04

纠结利率和害怕贷款

最近有一名成都的读者告诉我，她曾经非常后悔买房。回想起她自己2016年买房的感受，当时签下名字的时候，她心里居然不是高兴愉悦的，而是心酸，感觉前途一片暗淡。她在回程的车子差点就哭了，她当时感觉自己这辈子要完了，背上了一个30年的房贷，而还没嫁人。

她现在回头想想如果当时不是妈妈在电话里决心要买，按现在的房价已经高攀不上了。并且，由于买了房，加上工作还算稳定，后来追求她的男生条件都不错，第二年就结婚了。因为她自己也有房，所以婚姻对等，不用低声下气，关系一直很和谐。

有关贷款和利率过去我已经讲了很多了，归纳起来就像上面的事例一样，也就是房价涨起来远远不止你交的这一点点利息。贷款买房等于跟银行合伙抢占城市资源，只要是银行的钱，低于8%年利率有多少拿多少。

总是有人说：借银行的钱也要还啊！他们说得好像借朋友的钱不用还一样。其实无论找谁借钱，只要你的投资收益能够覆盖利息成本，就是划得来的。

那么买房能不能实现这个目的呢？以等额本息为例，100万的房产贷款30年，最终连本带利你要还200万给银行，这个利息成本很高吗？难道你买的房子30年都涨不了一倍？别说30年了，短则三五年， 长则五七年就涨一倍了。

面对国家这种松一年紧三年，松松紧紧又三年的印钞（财富转移）规律，一个合格的羊毛党应该怎么做？

贷款买房啊！尽量借大额、低息，长期的资金去买更多的资产啊！

因为财富转移（抢劫）的是没有资产的人，钞票是一定会稀释的。只是不同时期表现出来的时间点和周期长度有一点出入而已，无非就是早2年和晚2年的区别。因此贷款买房是一种金融特权，所以国家规定任何人只能有两个按揭贷款同时在供，第三套停止贷款，羊毛也不是那么好薅的。

于是，后面催生了很多玩法，例如并发贷款，三成首付同时买两套；接力贷，以父母的名义三成首付，子女来还月供；经营贷，过桥全款买房再抵押办经营贷，三成首付资格无限量供应…

越穷越怕用杠杆，越怕用杠杆越穷，这个就是贫穷的循环，观念的束缚是人生发展最大的局限。

05

总结与展望

关于怎么赚钱，太史公在《货殖列传》早就用十二个字写清楚了：“无财作力，少有斗智，既饶争时，此大经也”

这三句话道出我们人生每个阶段该干的事儿。第一阶段「无财作力」说的是，当你一无所有时候，需要靠出卖力气来赚钱积累资本。在这个过程中，提高收入和存钱是最主要的。

为啥这时候投资理财不是最重要的呢？因为你没有资本积累，也就是「无财」，没钱的时候下把太多精力花在投资理财上并不值得，口袋里压根没几个大子儿还花大量精力在理财上不是有毛病么。这时候性价比最高的是找一份高薪工作。当你有了源头活水，积累了第一桶金就可以进入第二阶段了。

第二阶段「少有斗智」的重点在「少有」，「少有」是「斗智」先决条件。

二十多岁「无财」时候需要拼命工作赚钱积累资金和资源，三十岁「少有」积累以后就要进入用头脑赚钱的阶段。你已经有一定积蓄，收入也比较稳定，这时候就不能一味靠出卖时间和体力赚钱了。

要利用积累的资源继续想办法提高自己的收入扩大现金流来源，还要用之前攒的钱开始学着撬动资产。这时候该做的是根据手上的现金流做好资产配置，通过资产膨胀来让自己的钱增值。

在没有把资产包做大到一定程度的时候，尽量别把钱花在各种无用的炫耀性消费上。等到积累一些资产和存款以后，你也快40岁了，这时候就可以进入第三阶段。

第三阶段「既饶争时」的重点在「争时」。「既饶」的意思是经过多年的打拼和积累，你已经有不少资本和资产了。「争时」成为你能不能继续上一个台阶的关键因素，这时候你需要等。等什么呢？

等一个时机或者周期的到来。

买好资产之后， 你唯一需要做的就是：等待。回想我们过去这么多年，绝大部分家庭的最大的一笔资产收入估计就是房产了。暴涨不常有，但是人生经历一两次就足以改变命运。

很多人都说机会很多，一辈子很长。这句话是对的，但是现实的情况这句话往往是自我安慰用的。因为人的一生中真正的机会是稍纵即逝的。就跟打德州一样，一个晚上拿一副好牌，两副好牌已经很难了。如果你不能够抓住这一幅、两副牌的机会，你这个晚上大概率是输的。

大多数的人生，都是通过一次机会、两次机会来实现逆袭和超越的。所以真正的机会来的时候，如果抓不住，你的人生，大抵是比较悲催的。这个是现实，所以在拥有好牌的时候，你必须要有下足够的筹码的决心进去，才能赚到真正意义的大钱。